Fachada de edificios

Fachada de edificios

LEGISLATURA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

LEY Nº 257/99


INCORPORA UN PÁRRAFO AL ARTÍCULO 6.3.1.1 – OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO RELATIVAS A LA CONSERVACIÓN DE LAS OBRAS DEL CÓDIGO DE LA EDIFICACIÓN – MANTENIMIENTO EN BUEN ESTADO DE BALCONES, TERRAZAS Y AZOTEAS – TAREAS DE PREVENCIÓN PARA EVITAR ACCIDENTES – DEMOLICIÓN – INSPECCIÓN TÉCNICA DE INMUEBLES

Buenos Aires, 30 de septiembre de 1999
LA LEGISLATURA DE LA CIUDAD
AUTONOMA DE BUENOS AIRES
SANCIONA CON FUERZA DE
LEY:

Artículo 1° Incorpórase al artículo 6.3.1.1 Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de la obras, AD 630.75, del Código de la Edificación, el siguiente párrafo:

Asimismo se mantendrán en buen estado los siguientes elementos

balcones, terrazas y azoteas;

barandas, balaustres y barandales;

ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;

soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;

antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;

carteles, letreros y maceteros;

jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicas, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existente utilizados en la construcción;

cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.

En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada, en el caso de tener que proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente una autorización fundada técnicamente para realizarla ante la autoridad de aplicación de la presente ley.

Art. 2° Los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica específica del estado de los elementos incluidos en el listado del artículo 1°, con la periodicidad que se detalla a continuación:

Antigüedad del edificio Periodicidad de la inspección
Desde 10 a 21 años Cada 10 años
Más 21 a 34 años Cada 8 años
Más 34 a 50 años Cada 6 años
Más 50 a 71 años Cada 4 años
Más 72 años en adelante Cada 2 años

La verificación deberá incluir, además de los elementos enumerados en el artículo 1°, de la presente, sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas a que estén sometidos.

Art. 3° Están eximidos de la obligación prevista en el artículo 2°, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptúe de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad, así lo recomiende.

Art. 4° La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, deberá implementar los mecanismos administrativos que resulten necesarios para la identificación de todos los inmuebles existentes en la Ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les corresponda en la escala de antigüedad prevista en el artículo 2°.

Art. 5° Las inspecciones contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por los profesionales y constructores mencionados en el Capítulo 2.5 De los Profesionales y Empresas del Código de Edificación -AD 630.17-, en la medida de las competencias allí adjudicadas.

Art. 6° El profesional o constructor habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la fachada del edificio, donde se especifique, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado. En este sentido, dicho informe deberá contener una caracterización de los daños encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para realizarlas y la tecnología apropiada para resolverlo.

En los casos de edificios de perímetro libre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y laterales. En los edificios construidos entre medianeras sé deberá considerar fachada al frente y al contrafrente. En los casos de edificios de perímetro semilibre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y lateral.

El informe que realice el profesional habilitado se emitirá en tres ejemplares, uno para el propietario del inmueble, otro para el profesional y el tercero deberá quedar en poder de la autoridad de aplicación.

Art. 7° Los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones técnicas previstas, así como los trabajos de conservación que según la mismas se hubieran considerado necesarias. Deberán asimismo entregar a la Dirección General de Fiscalización de Obra y Catastro la certificación del profesional interviniente sobre el cumplimiento de la obras precitadas.

Las obligaciones del párrafo precedente deberán ser satisfechas en un plazo no mayor a:

doce meses desde la entrada en vigencia de la presente Ley para los inmuebles cuya antigüedad supere los 72 años o aquéllos que presenten deterioros manifiestos;

dos años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71 años de antigüedad;

tres años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50 años de antigüedad;

cuatro años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34 años de antigüedad;

cinco años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 11 y 21 años de antigüedad;

Art. 8° En caso de incumplimiento se procederá a la inspección, mantenimiento y/o restauración de los elementos verificados, según corresponda gozando la Administración de las prerrogativas descriptas en el Art. 6.4.1.5 del Código de la Edificación.

Art. 9° Lo establecido en el artículo anterior no excluye la aplicabilidad de las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.

Art. 10 El Poder Ejecutivo deberá adoptar a través del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otros medios a su alcance, las medidas necesarias para instrumentar créditos destinados a los propietarios que deban realizar obras de conservación exigidas por la aplicación de la presente ley.

Art. 11 La reglamentación de la presente ley deberá dictarse dentro de los noventa días de su promulgación y tendrá vigencia al décimo día de su publicación.

Art. 12 Comuníquese, etcétera.

Auditoría de Consorcios: ¿Inversión o Gasto?

Auditoría de Consorcios: ¿Inversión o Gasto?

La auditoría de consorcios es un ámbito de trabajo en el desarrollo de la profesión de Contador Público que lentamente genera conciencia a los usuarios de sus resultados de la necesidad de su contratación, en nuestra experiencia mayormente la labor es contratada por el Administrador sin la aprobación del Consejo de Propietarios, èste busca un control a sí mismo, ya que normalmente la contratación de este tipo de servicio profesional es considerado un gasto innecesario por los copropietarios y una inversión en su gestión por el Administrador.
 Normalmente nuestro trabajo es buscar llegar a algunos de estos tres objetivos:
1) Analizar la razonabilidad de la información presentada en la rendición de cuentas anual presentada por el Administrador.
 2) Una revisión limitada de periodos intermedios, en este caso el trabajo no busca la verificación anual, sino que solo se desarrolla sobre un espacio de tiempo menor que el contratante considere necesario para demostrar veracidad en sus labores.
3) Situaciones específicas, en comparación con el punto dos no se trabaja un lapso temporal, sino que nos volcamos a la razonabilidad de algún hecho particular.
 Durante 2009, y como lo describimos en el primer párrafo de este artículo, la mayoría de las auditorías practicadas surgieron por propia decisión de los Administradores, ya que son ellos quienes en su mayoría manejan los fondos del edificio y son responsables ante los copropietarios por su desaparición o uso indebido.
 Los procedimientos aplicados en una auditoría realizada a una Sociedad, sea SA, SRL, SH, etc., no difieren en absoluto de los aplicados en un consorcio.
 Para aquellos que aún no se han sometido a una verificación contable, describiremos algunos pasos sobre como hemos llevado adelante las Auditorías, para ello en necesario que el Administrador o quien contratara el servicio se convenza que nuestra llegada a su oficina no busca la destitución de ningún miembro, sino buscar la razonabilidad de la información presentada y su veracidad, concluyendo con un informe final.
 El principal punto a tener en cuenta es la independencia del profesional contratado, la falta de la misma está desarrollada en el punto A de la parte III de la R.T. 7 (FACPCE), para la falta de independencia es importante tener presente que el contador no debe tener con aquel que lo contrata, entre otras cosas, ninguna vinculación económica, familiar, intereses en los resultados obtenidos, remuneración pactada en función de las conclusiones o resultados de la auditoría, etc.
 Una vez en claro lo descripto precedentemente explicamos brevemente el desarrollo de la tarea:
a) En primer lugar buscamos tener un conocimiento pleno del ente, normas que regulan su actividad, estructura de organización, etc.
b) Luego de tener conocimiento pleno de a quien vamos a auditar, identificamos el objeto de examen, es decir, Rendición de Cuentas Anual, Liquidación de Expensas de un período particular, etc, como están integradas, valuaciones, y todo aquello que debieran contener.
c) Evaluamos la significatividad de la información a examinar, teniendo en cuenta su naturaleza, importancia de los posibles errores o irregularidades y el riesgo involucrado.
d) Teniendo bien resueltos los tres primeros puntos, seguimos con la planificación de la auditoría, teniendo en cuenta para ello la finalidad del examen, informe a emitir, características del consorcio, y cualquier otra circunstancia del caso, dentro de este punto determinamos que procedimientos vamos a aplicar, alcance y distribución en el tiempo, y si los mismos serán llevados a cabo por el contador o por sus colaboradores.
e) Concluida la planificación debemos reunir los elementos de juicio válidos y suficientes que respalden el informe final.
f)  Control de la ejecución del plan de trabajo del punto d.
g) Evaluamos si los elementos examinados son válidos y suficientes formándonos una opinión sobre la razonalibilidad de la información volcada a los libros.
h) Emisión del informe final.
 Con todo lo descripto hasta aquí, buscamos crear conciencia entre Administradores y copropietarios que la contratación de este servicio profesional por parte de los consorcios permite al propietario y Administradores tener una idea cierta de la situación administrativa a una fecha determinada, mas allá de contar también con la opinión certificada y conclusiones del contador actuante.
 Una herramienta importante para nuestro trabajo seria el cumplimiento de las normas IRAM, si bien las mismas no son de cumplimiento obligatorio, ya que para serlo necesitamos que una ley de la legislatura porteña las incorpore dentro del ámbito de la ciudad de Buenos Aires, pero una asamblea de propietarios podría tomar la decisión de exigir al Administrador su utilización.
 Hace mas de diez años el Instituto Argentino de Normalización y Certificación (IRAM) emite la serie 6.500, en relación a la administración de la propiedad horizontal, entre las emitidas hasta el momento encontramos las siguientes que son de interés por parte del Contador Auditor.
 Norma 65002 “Certificado de deuda por expensas comunes” considera entre los puntos de su formulario el detalle de seguros del edificio y litigios en los que el consorcio es parte.
 Norma 65004 “Estatuto del Consejo de Propietarios” incorpora las consideraciones para integrar dicho órgano, funciones, limitaciones y establece un libro para las decisiones tomadas.
 Norma 65006 “Liquidación de Expensas Comunes” agrega a la presentación mensual el cuadro IV, llamado Estado Económico, en el cual se consideran las cuentas a pagar, normalmente no detalladas.
 Norma 65008 ésta hace hincapié sobre los derechos del Administrador.
 Como ya hemos expuesto en artículos anteriores de esta revista, nuestro trabajo no atenta contra quien administra el consorcio, sino que se enfoca hacia la documentación de respaldo y a la razonabilidad de estos en la administración del inmueble.
 No es responsabilidad de los auditores buscar la destitución de un Administrador, si bien muchas veces al ser contratados por los consejos de propietarios es muy común escuchar que se quiere una auditoría con la finalidad de despedir al Administrador.
 En esos casos debemos analizar bien la situación antes de aceptar el trabajo y dejar en claro a los copropietarios que la responsabilidad en el nombramiento o su destitución es de ellos mismos, según la Ley 13.512, su Decreto Reglamentario y los reglamentos de copropiedad y administración y no del auditor.
 Es por eso que actualmente cuando tomamos la responsabilidad de una auditoría, si de las reuniones previas surge que la intención no es solo un control sino que apunta a una destitución, se debe aclarar que nuestra responsabilidad es independiente a las partes en conflicto, llevando adelante los procedimientos descriptos sin tener en cuenta sobre la intención real de los contratantes y realizando nuestro informe sobre la base cierta y real que surja de la documentación respaldatoria analizada, dejando de lado situaciones personales, sentimientos antagónicos de las partes y cualquier otro elemento que no sea necesario en opinión sobre la razonabilidad de información.
 Intentamos hasta aquí explicar que una Auditoría de Consorcio no es solo un gasto más que afecta a los copropietarios en sus expensas, sino que es una inversión en la gestión administrativa del responsable, generando credibilidad de su accionar, seguridad y un respaldo certificado, o bien por parte de los copropietarios una necesidad de afirmar la confianza sobre quien se entrega nuestro dinero mensualmente a cuenta de gastos.
 Omar A. Cotarello – Contador Público 

29 Puñaladas al consorcista

29 Puñaladas al consorcista

«En el recinto no habia ningún, Administrador, porque no se resignan a que sean los corruptos y sus resultados los que organicen e impongan la realidad consorcial.»

El 5 de noviembre de 2009 la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sancionó la Ley 3.254 que modifica la Nº 941 por la cual se había creado el inservible – RPA – Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad.
 Si bien hay que lamentar que los legisladores no hayan tenido la suficiente capacidad y honestidad intelectual para darle a la comunidad consorcial un verdadero y valioso instrumento legal, como hubiese sido la creación de un Colegio Público de Administradores de Propiedad Horizontal, con este parche a la Ley 941, igualmente la jerarquización profesional del Administrador ha obtenido un importante espaldarazo.
Es así como algunas de las ideas que en defensa de la profesión han sido difundidas por este medio durante los últimos veinte años, se han introducido en el texto de la Ley 3.254 muy a pesar de las artimañas de los habituales detractores que siempre mantienen una pertinaz animosidad contra todos los Administradores, acompañadas de actitudes de rechazo a cualquier propuesta de progreso y modernización del sistema de propiedad horizontal de nuestro país.
Desde la promulgación de esta modificatoria del RPA el copropietario que administre su propio consorcio también deberá tramitar su inscripción y quedará sujeto, más hallá del voluntarismo y gratuidad de su gestión, a las consecuencias patrimoniales derivadas del incumplimiento de cualquiera de los deberes, responsabilidades y obligaciones emergentes de su labor.
a) Se terminará a corto plazo con la tradicional impunidad de la autoadministración, sobre todo cuando quienes la ejerzan tengan que comenzar a responder con sus propios bienes por los incumplimientos, negligencias e imprudencias en la administración de su edificio.
b) Se convertirá en un requisito indispensable para poder ejercer la profesión la debida capacitación y constante actualización de conocimientos, es decir se comenzará a privilegiar la idoneidad para el cargo, en lugar de la anterior discriminación por el ejercicio a título oneroso o gratuito.
c) Se establecen como obligatorios muchos de los conceptos desarrollados en las Normas IRAMserie 65.000 – Administración de la Propiedad Horizontal –, a pesar de la mezquindad de los legisladores en la falta de reconocimiento a los antecedentes de las mencionadas normas técnicas y de calidad de nuestro país.
Existen otras modificaciones de esta ley que con el transcurso del tiempo seguramente pasarán a ser instrumentos de significativo beneficio para los Administradores profesionales, pero que recién podrán ser disfrutados a medida que se vayan produciendo las debidas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales sobre los dispares y erráticos conceptos que se han introducido, aparentemente sin percatarse los legisladores, sobre las consecuencias mediatas que van a generar, salvo que por vía del texto ordenado de la Ley 941 o su nueva reglamentación fueren corregidos.
«En el recinto no habia ningún, Administrador, porque no se resignan a que sean los corruptos y sus resultados los que organicen e impongan la realidad consorcial.»
Son los juristas que habitualmente tratan las cuestiones legales sobre propiedad horizontal, los que tendrán que explicarle a los copropietarios los fundamentos sobre la constitucionalidad o no de esta legislación de la ciudad, que conforme afirmaciones verbales de algunos de ellos colicionaría frontalmente contra expresas disposiciones del Código Civil y de la Ley 13.512.
 Dicho sea de paso, sería conveniente que el gobierno de la ciudad, antes de promulgar y publicar el texto ordenado de la nueva ley considere la posibilidad de arbitrar una “fe de erratas” a fin de corregir a tiempo incoherencias legislativas en esta materia.
El lado oscuro de la corrupción legislativa
 Es evidente en la norma aprobada por la legislatura, la presencia de uno de los más oscuros lados de la corrupción instalados en todos los ámbitos de la función pública.
 Nadie desconoce que la propuesta de modificación a la Ley 941 se inició mediante el publicitado reclamo de varias agrupaciones de teóricos representantes de los consorcistas, que pretendían disponer de una silla en la apetitosa mesa de negociaciones paritarias en las que se discuten las remuneraciones del personal de portería.
Fue así como después de varias modificaciones habían consensuado un nuevo artículo 14 de la Ley 941 que textualmente expresaba:
 “Legitimación: Los salarios del personal que presta servicios en relación de dependencia en los edificios de propiedad horizontal son acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y el sindicato correspondiente. Queda vedado a los Administradores de consorcios o asociaciones que los nuclean negociar acuerdos salariales con dicho sindicato.”
 Fue suficiente un simple tirón de orejas del poder sindical a los legisladores que pergeñaron este proyecto, para que ese artículo 14 pasara a mejor vida, sin siquiera el correspondiente certificado de defunción: murió antes de nacer.
«En otro sector estaban brindando porque ya podian empezar a gastar a cuenta de las futuras ganancias que tendrán con cargo a las impagables expensas comunes.»
 Muerte súbita del pobre artículo 14, que a diferencia del famoso penado 14 inmortalizado por el tango, se fue sin hacer señas y sin dejar rastro alguno en la letra de la nueva ley.
 Fue la primera de las 29 puñaladas que por la espalda le dieron a los consorcistas en la legislatura de la ciudad de Buenos Aires, al sancionarse la Ley 3.254 modificatoria de la Nº 941.
 Las más significativas de las restantes puñaladas, tal vez las más profundas que mes a mes desangrarán a los desprotegidos copropietarios por medio del innecesario incremento de las expensas comunes, en exclusivo beneficio de las corporaciones con fuerte presencia entre los legisladores, son:
1) Costo de la auditoría contable.
2) Costo del Informe de control de gestión.
3) Costo de la auditoría jurídica.
4) Certificación de firma por los Colegios y Consejos profesionales.
5) Protocolización anual del acta de asamblea.
6) Certificados de reincidencia.
7) Certificados de Juicios Universales.
8 )Certificación acta de asamblea.
9) Certificado de acreditación del Administrador.
10) Dotación de funcionarios y personal del RPA.
11) Copias de la Ley 941 a cada consorcista.
12) Compra y teneduría de nuevos libros.
13) Registro de firmas de los copropietarios.
14) Depósito de documentación del consorcio con libre acceso de los consorcistas.
15) Contratación de profesionales para denunciar situaciones antirreglamentarias y/o sin previo permiso de obra o sin aviso. 16) Débitos bancarios e impuesto al cheque.
17) Fotocopias de actas de asamblea pre y pos reunión.
18) Pre impresión numerada de los recibos de expensas comunes.
19) Fotocopias del resumen bancario.
20) Obtención de presupuestos tarifados.
21) Endosos de pólizas a favor del consorcio.
22) Costos adicionales por trabajos de urgencias sin continuidad.
23) Confección y presentación de DDJJ al RPA.
24) Fotocopias de actas de asamblea con rendiciones de cuentas.
25) DDJJ Patrimonial y/o seguro de responsabilidad profesional.
26) Multas del RPA por incumplimientos formales.
27) Gastos, costos, y costas de las denuncias al RPA. Publicación en el Boletín Oficial de la ciudad.
La noche del 05/11/09 fue de festejo por partida doble en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, algunos celebraban el hacerles creer a muchos que lograban una gran hazaña: castigar a los Administradores.
 En otro sector estaban los que brindaban porque ya podían empezar a gastar a cuenta de las futuras ganancias que tendrán con cargo a las impagables expensas comunes.
 Había también consorcistas contentos y adormecidos, soñando con vivir en un estado de ilusoria asamblea permanente del consorcio, que se convierta mágicamente en soberana para incumplir con todas las disposiciones legales que los libere de pagar las debidas expensas comunes.
 En el recinto no había ningún Administrador, porque no se resignan a que sean los corruptos y sus resultados los que organicen e impongan la realidad consorcial.
 Adm. Jorge A.Hernández